Как получить разрешение на строительство частного дома

Любую стройку Ð½ÐµÐ¾Ð±Ñ Ð¾Ð´Ð¸Ð¼Ð¾ начинать с оформления разрешения на строительство. Этот документ подтверждает, что здание на участке соответствует законам и проектной документации. Без него дом не сдать в эксплуатацию и не оформить на него право собственности, а кроме того, по решению суда здание и вовсе может быть снесено. Но есть тонкости: в ряде случаев можно обойтись уведомлением в местную администрацию.

Расскажем, в ÐºÐ°ÐºÐ¸Ñ ÑÐ»ÑƒÑ‡Ð°ÑÑ Ð¿Ð¾ закону нужно разрешение на строительство дома и могут ли отказать в выдаче такого документа.

Что такое разрешение на строительство

Перед тем, как начать строить дом, нужно не только разработать проект и найти Ñ€Ð°Ð±Ð¾Ñ‡Ð¸Ñ , но и подготовить разрешительную документацию. Она Ð½ÐµÐ¾Ð±Ñ Ð¾Ð´Ð¸Ð¼Ð° властям для контроля над застройкой, ÑÐ¾Ñ Ñ€Ð°Ð½ÐµÐ½Ð¸Ñ Ð°Ñ€Ñ Ð¸Ñ‚ÐµÐºÑ‚ÑƒÑ€Ð½Ð¾Ð³Ð¾ облика населённого пункта и безопасности Ð±ÑƒÐ´ÑƒÑ‰Ð¸Ñ Ð¶Ð¸Ð»ÑŒÑ†Ð¾Ð². Также это важно, чтобы избежать нецелевого использования территорий — например, когда на Ð·ÐµÐ¼Ð»ÑÑ Ð¡ÐÐ¢ организация или частное лицо планируют построить базу Ð¾Ñ‚Ð´Ñ‹Ñ Ð°.

С 2018 года для Ñ„Ð¸Ð·Ð¸Ñ‡ÐµÑÐºÐ¸Ñ Ð»Ð¸Ñ† процедуру упростили. Раньше нужно было получать специальное разрешение установленного образца, теперь же, после 2018 года, для строительства Ñ‡Ð°ÑÑ‚Ð½Ñ‹Ñ Ð´Ð¾Ð¼Ð¾Ð² достаточно уведомить администрацию о стройке. Но суть ÑÐ¾Ñ Ñ€Ð°Ð½Ð¸Ð»Ð°ÑÑŒ: Ñ‚ÐµÑ Ð½Ð¸Ñ‡ÐµÑÐºÐ¸ таким образом собственник запрашивает разрешение разместить дом на конкретном участке.

Для ÑŽÑ€Ð¸Ð´Ð¸Ñ‡ÐµÑÐºÐ¸Ñ Ð»Ð¸Ñ† правила сложнее. Разрешение на строительство требуется в большинстве случаев — если здание возводится на продажу, для сдачи, под офисные или торговые помещения и другие коммерческие цели.

Можно ли построить дом без разрешения

С 2018 года для ÑÐ»ÐµÐ´ÑƒÑŽÑ‰Ð¸Ñ Ð¾Ð±ÑŠÐµÐºÑ‚Ð¾Ð² физическим лицам разрешение на строительство получать не нужно, достаточно только уведомления:

• гаражи, если они не связаны с коммерческой деятельностью;
• жилые строения и различные Ñ Ð¾Ð·Ð¿Ð¾ÑÑ‚Ñ€Ð¾Ð¹ÐºÐ¸ на Ð·ÐµÐ¼Ð»ÑÑ Ð¡ÐÐ¢;
• объекты ИЖС;
• все объекты некапитального строительства.

Уведомлять местные власти нужно при строительстве (реконструкции) ÑÐ°Ð´Ð¾Ð²Ñ‹Ñ Ð´Ð¾Ð¼Ð¸ÐºÐ¾Ð² и объектов ИЖС, последнее встречается чаще всего. Здесь имеется в виду жилой дом не выше 20 метров (три этажа), с жилыми и дополнительными помещениями. В таком здании нельзя выделить независимые друг от друга помещения, иными словами — частный дом нельзя превратить в Ñ‚Ð°ÑƒÐ½Ñ Ð°ÑƒÑ.

ИП и юридическим лицам разрешение на строительство не нужно, если у объекта нет фундамента и его можно двигать (сюда относятся различные ларьки и киоски). Также документ не требуется, если юрлицо планирует возводить так называемые линейные объекты: газопровод, водопровод, трамвайные пути и другие сооружения.

Как отправить уведомление о строительстве жилого дома

По новым правилам, уведомление требуется всем, кто Ñ Ð¾Ñ‡ÐµÑ‚ начать строительство жилого дома на участке в собственности или аренде. Документ выдаётся на 10 лет.

ÐÐµÐ¾Ð±Ñ Ð¾Ð´Ð¸Ð¼Ñ‹Ðµ документы

Чтобы уведомить власти и получить разрешение на строительство дома на собственном участке, потребуются следующие документы.

• Непосредственно уведомление о начале строительства в установленной законом форме.
• Подтверждение права собственности или выписка из ЕГРН. При наличии — кадастровый паспорт надела.
• Для земель, Ð¾Ñ‚Ð½Ð¾ÑÑÑ‰Ð¸Ñ ÑÑ к историческим территориям — описание внешнего вида дома.

Документы можно подавать лично или через представителя (во втором случае потребуется доверенность, оформленная у нотариуса).

Куда подать уведомление о строительстве

Уведомление о строительстве или реконструкции подают в уполномоченные органы местной власти. Как правило, это комитет строительного надзора или по Ð°Ñ€Ñ Ð¸Ñ‚ÐµÐºÑ‚ÑƒÑ€Ðµ и градостроительству конкретного города или муниципальная администрация.

Пакет документов можно отдать лично или отправить заказным письмом по почте, а также онлайн — через сайт Госуслуг. В Ð½ÐµÐºÐ¾Ñ‚Ð¾Ñ€Ñ‹Ñ Ñ€ÐµÐ³Ð¸Ð¾Ð½Ð°Ñ ÑƒÐ²ÐµÐ´Ð¾Ð¼Ð»ÐµÐ½Ð¸Ðµ о строительстве принимают и в МФЦ «Мои документы», уточнять нужно в отделении конкретного города.

Сроки

Уведомление о строительстве от Ñ‡Ð°ÑÑ‚Ð½Ñ‹Ñ Ð»Ð¸Ñ† обязаны рассмотреть в течение 7 Ñ€Ð°Ð±Ð¾Ñ‡Ð¸Ñ Ð´Ð½ÐµÐ¹ со дня поступления заявки при личном обращении, в течение 9 дней — при подаче документов через МФЦ.

После изучения документов уполномоченный орган выдаёт уведомление о соответствии параметрам строительства садового дома или объекта ИЖС. Возможен и отказ, если в Ð´Ð¾ÐºÑƒÐ¼ÐµÐ½Ñ‚Ð°Ñ ÐµÑÑ‚ÑŒ ошибки или нарушения действующего законодательства.

Уведомление о начале строительства действует в течение 10 лет с момента получения. Документ остаётся актуальным, если права собственности на участок Ð¿ÐµÑ€ÐµÑ Ð¾Ð´ÑÑ‚ новому владельцу — он может начинать строительство дома сразу, не собирая документы заново.

После завершения стройки в то же ведомство нужно отправить второе уведомление — о завершении строительства, приложив к нему Ñ‚ÐµÑ Ð½Ð¸Ñ‡ÐµÑÐºÐ¸Ð¹ план, это нужно для регистрации права собственности. При этом важно успеть подать обращение в течение 10 лет с момента получения первого документа, в противном случае его рассматривать не будут.

Как получить разрешение на строительство

Разрешение требуется, например, если дом или коммерческий объект строит юрлицо или ИП. Подать документы для строительства дома в этом случае можно самому или через посредника — некоторые компании предоставляют такую услугу. В таком случае можно отдать на аутсорс все этапы — от проведения экспертизы до подготовки проекта и его подачи в уполномоченное ведомство.

В отличие от уведомления, получить разрешения на строительство сложнее, процесс включает в себя несколько этапов: исследование, подготовку Ñ‚ÐµÑ Ð¿Ñ€Ð¾ÐµÐºÑ‚Ð° и оформление документов.

Исследование земельного участка

Первый шаг перед подачей заявления на разрешение — исследование участка на соответствие нормативам. Для этого требуется проведение специальной экспертизы. Провести самостоятельно её не получится, исследование нужно заказывать у компаний с государственной лицензией на предоставление Ñ‚Ð°ÐºÐ¸Ñ ÑƒÑÐ»ÑƒÐ³.

По результатам проведенной экспертизы компания выдаёт ÑÑ ÐµÐ¼Ñ‹ планировочной организации земельного участка (СПОЗУ). На Ð½Ð¸Ñ Ð¾Ñ‚Ð¾Ð±Ñ€Ð°Ð¶Ð°ÑŽÑ‚ÑÑ все ключевые Ñ Ð°Ñ€Ð°ÐºÑ‚ÐµÑ€Ð¸ÑÑ‚Ð¸ÐºÐ¸ будущего дома: этажность, площадь, расположение коммуникаций.

Вместе с СПОЗУ желательно заказывать и инженерно-геологические изыскания. Они позволяют получить данные о грунте и экологии района. Это позволяет определить, какой тип фундамента выбрать, чтобы он соответствовал особенностям грунта на участке.

Помимо ÑÑ ÐµÐ¼Ñ‹ организации участка, потребуется ГПЗУ — градостроительный план земельного участка. В нём указана следующая информация:

• пределы границ участка, наличие Ð¿Ñ€Ð¸Ñ€Ð¾Ð´Ð¾Ð¾Ñ Ñ€Ð°Ð½Ð½Ñ‹Ñ Ð·Ð¾Ð½;
• расположение труб и ÑÐ¸Ð»Ð¾Ð²Ñ‹Ñ ÐºÐ°Ð±ÐµÐ»ÐµÐ¹, которые Ð½Ð°Ñ Ð¾Ð´ÑÑ‚ÑÑ под землёй.

Получить градостроительный план можно своими силами, обратившись лично в уполномоченный орган населённого пункта (обычно это комитет по строительству) или через МФЦ. Также такую услугу предоставляют некоторые профильные компании.

Подготовка Ñ‚ÐµÑ Ð½Ð¸Ñ‡ÐµÑÐºÐ¸Ñ Ð¿Ñ€Ð¾ÐµÐºÑ‚Ð¾Ð²

Чтобы получить решение о строительстве, потребуются следующие Ñ‚ÐµÑ Ð½Ð¸Ñ‡ÐµÑÐºÐ¸Ðµ проекты.

• ÐÑ€Ñ Ð¸Ñ‚ÐµÐºÑ‚ÑƒÑ€Ð½Ð¾-градостроительное решение (АГР). В этом документе указывается расположение объекта на участке, ÑÑ ÐµÐ¼Ð° въезда и выезда. Подробно расписаны материалы Ð²ÑÐµÑ ÐºÐ»ÑŽÑ‡ÐµÐ²Ñ‹Ñ ÑÐ»ÐµÐ¼ÐµÐ½Ñ‚Ð¾Ð² здания, его внешний вид. АГРразрабатывают в Ð°Ñ€Ñ Ð¸Ñ‚ÐµÐºÑ‚ÑƒÑ€Ð½Ð¾Ð¼ бюро, после этого его Ð½ÐµÐ¾Ð±Ñ Ð¾Ð´Ð¸Ð¼Ð¾ утвердить в комитете по Ð°Ñ€Ñ Ð¸Ñ‚ÐµÐºÑ‚ÑƒÑ€Ðµ населённого пункта, где планируется строительство.
• План строительства. Это документ с описанием процесса строительства объекта на участке. В плане указываются сроки, время работы, особенности ввоза и вывоза материалов на участок.

Вся Ñ‚ÐµÑ Ð½Ð¸Ñ‡ÐµÑÐºÐ°Ñ документация должна соответствовать градостроительным требованиям и СНиП, особенно — если планируется строительство жилого дома.

Подача документов

Помимо заключения об исследовании и Ð´Ñ€ÑƒÐ³Ð¸Ñ Ñ‚ÐµÑ Ð½Ð¸Ñ‡ÐµÑÐºÐ¸Ñ Ð´Ð¾ÐºÑƒÐ¼ÐµÐ½Ñ‚Ð¾Ð², потребуются:

• подтверждение права собственности на земельный участок;
• если у надела несколько собственников — согласие на строительство каждого владельца;
• учредительные документы, если заявителем выступает юрлицо.

Весь пакет документов вместе с заявлением на получение разрешения на строительство (его можно заполнить непосредственно на месте) подают в уполномоченное ведомство конкретного населённого пункта, который отвечает за градостроительство. Сделать это можно лично, заказным письмом, а также через МФЦ (услуга есть не во Ð²ÑÐµÑ Ñ€ÐµÐ³Ð¸Ð¾Ð½Ð°Ñ ).

Согласование строительства дома у ведомства занимает не более 10 Ñ€Ð°Ð±Ð¾Ñ‡Ð¸Ñ Ð´Ð½ÐµÐ¹ с момента подачи документов. После этого уполномоченное ведомство выдаёт разрешение или предоставляет обоснованный отказ.

Власти имеют право отказать в разрешении на строительство, если был предоставлен неполный перечень документов, в Ð½Ð¸Ñ ÐµÑÑ‚ÑŒ ошибки или несоответствие действующему законодательству.

Что будет, если построить дом без разрешения

Если не получено разрешение на строительство, частный дом нельзя будет запустить в эксплуатацию и зарегистрировать его на себя. Жить в таком здании можно, но оно будет признано самовольной постройкой. Такой объект нарушает закон, а также является обременением для владельца — дом нельзя продать, сдать в аренду, а также не получится совершать с ним другие юридические сделки.

В этом случае узаконить строительство дома можно в судебном порядке. Если здание не мешает соседям и не противоречит требованиям закона, строение согласуют и обяжут оплатить пошлину. Если суд откажет, в любом случае придётся заплатить административный штраф, а в Ñ ÑƒÐ´ÑˆÐµÐ¼ случае здание придётся сносить за свой счёт. В Ð½ÐµÐºÐ¾Ñ‚Ð¾Ñ€Ñ‹Ñ ÑÐ»ÑƒÑ‡Ð°ÑÑ Ð³Ñ€Ð°Ð¶Ð´Ð°Ð½Ðµ ещё и оплачивать ущерб городу.

Если строительство дома без разрешения производило юрлицо, штраф будет больше, чем для граждан — от 500 тыс. до 1 млн рублей. Кроме того, суд может не только обязать снести здание, но и обяжет виновника приостановить деятельность, если им оказывается ИП.

Коротко о главном

Если объект ИЖС или садовый дом строит физическое лицо на своей или арендованной земле, разрешение на строительство не нужно. Достаточно уведомить о начале работ.

Для ÑŽÑ€Ð¸Ð´Ð¸Ñ‡ÐµÑÐºÐ¸Ñ Ð»Ð¸Ñ† и ИП, если они строят дом для ÐºÐ¾Ð¼Ð¼ÐµÑ€Ñ‡ÐµÑÐºÐ¸Ñ Ñ†ÐµÐ»ÐµÐ¹, сдачи или продажи, разрешение всё ещё Ð½ÐµÐ¾Ð±Ñ Ð¾Ð´Ð¸Ð¼Ð¾. Чтобы получить разрешительные документы, потребуется провести инженерные изыскания, а также подготовить всю Ñ‚ÐµÑ Ð½Ð¸Ñ‡ÐµÑÐºÑƒÑŽ документацию на дом и участок.

Если построить дом без разрешения или уведомления, то зарегистрировать право собственности на него не получится. Объект получит статус самовольной постройки, на собственника будет наложен штраф, а ещё суд может обязать владельца снести дом.

Фото на обложке: pressfoto (Freepik)

Источник: https://realty.yandex.ru/journal/post/kak-poluchit-razreshenie-na-stroitelstvo-chastnogo-doma/